【不動産投資の特異性】

「不動産運用とは、不動産賃貸業のことである」これが大前提となります。
不動産賃貸業は、「自分の資金あるいは金融機関から借り入れした資金を証券会社を通して運用する」という、金融資産運用とは大きく異なるものです。
不動産を購入し、収益も損失も全て自分自身に帰ってくる、また、その収支につき税務申告等も行うという意味で、正に経営者としての判断・決裁が求められることとなります。

株式投資の場合は、どんなに資金を投入しても（一般的には）会社の経営には関与しません。
最終的に自分の判断で全て決裁できるのか否かが、不動産投資と株式投資では決定的に違う、ということです。

【不動産投資のリスク】

不動産投資のリスクは、大きく以下の２点だと思います。

①月々の収益（家賃ー管理費等）が確定せず、収入に振れ幅がある。
②物件の将来価格が不明確なため、売却時の損益は推測するしかない。

この２点を確定させることは勿論不可能です。問題は、この収入及び売却価格の振れが、予想もできない程大きいものかどうか、という点です。
この数値にすこしの振れも許されない、という前提であれば、そもそも運用など検討する意味はありません。
運用にはリスクがつきものです。ポイントは、そのリスクが自分の許容範囲内であるかどうか、という点です。

このリスクの幅については、不動産投資と株式投資では大きな相違があると思います。既に述べた通り、株式投資で大きな収益を上げようと思えば、必ず大きなリスクが発生します。
信用取引を考えて下さい。まさにギャンブルです。その先には破綻が待っています。
対して、不動産投資はどうでしょうか。大きな特色は、収益予想は自分で算定可能であり、売却予想も株式の売却予想よりははるかに振れ幅が小さいということです。
年間の収益予想は
「年間収益＝収益（家賃）－ 費用（管理費+空室率+修繕費+固定資産税+借入返済）」でほぼ正確に算定可能です。
不動産投資のHPを探せば、この収益予想を自分で自由に操作できる算式があります。是非実際に算定してみて下さい。
年間収益の振れ幅が自分の予想できる範囲内だということが納得できると思います。
また、予想収益から利回りが計算できますから、その利回りを見れば、業者の言っている利回り（＝価格）とのチェックは可能です。
更に、収益・費用をより固く算定することにより、更に精度の高い収益計算が可能です。

ただ、ここでご注意頂きたいのは、物件そのものの良しあし( = 不適切な物件を勧める業者）です。
先ずご注意頂きたいのは「新築プレミアム」です。新築時のみの高めの家賃をそのまま維持できるような設定をしている業者には要注意です。

次に、不適切な間取りです。建築費を押さえるために住みやすさよりも作りやすい間取りとしたため、人気のない物件となるケースも多いです。
また、販売業者が販売後の管理まで行っている会社かどうかも物件判断の一つです。
売りっぱなしであとは知らない、という会社と、管理まで責任をもって行う会社では、売却物件の質が違うのは当然です。

年間収益の次に検討するのは、「物件の売却価格の予想」です。勿論、５年後、10年後の売却価格は確定できません。
ただ、これを予想するには所謂相場感が有効です。一定の家賃需要が長期的に見込める地域では、当然将来的にも不動産投資の収益は見込めます。
そのような地域にある適正な物件は家賃が10％下がったとしても、物件価格がいきなり半分になることなど考えられません。
不動産投資の一番のポイントは一定の家賃需要が見込める地域で、十分な利回り計算をもった適正な物件を探し出すことです。 また、そのような物件を扱う業者を見つけることです。

即ち、不動産投資の月々の収益の振れ幅は、株式投資と比較すると、極めて小さい（リスクが少ない）、また、売却時の価格の振れ幅も、同様に、株式投資と比較すると、極めて小さい（想定の範囲内である＝リスクが少ない）ということが言えると思います。